专家“把脉”为公平租约寻妙方

冠病疫情严重打击零售业之际,私人业主提供的援助不均衡,以及租约条件不公等问题,更是显而易见。

我国在2015年推出公平租约框架,但由于不具法律约束力,这套框架在执行上力不从心。由五个商会商团及非正式组织代表组成的公平租约工作委员会,于是在今年5月向政府建议,希望立法推行公平租约法令。

立法是否是解决这个长期存在问题的唯一途径?本期专题将探讨该如何化解双方的矛盾,让业主和租户之间的利益关系更加平衡。

“10条租约中,全部都是不公平的,可说是100%不公平,许多事项都需要与业主协调。”

售卖运动和时尚用品的奥特(Augment)国际公司董事经理黄德群接受《联合早报》访问时,针对租约条件的合理与否提出了上述看法。

黄德群举例说,业主可要求租户在装修时聘请指定的装修商或使用昂贵的材料,不顾商家所须承担的成本。不过,他留意到,自从零售业受疫情冲击后,他们的态度明显放软,较愿意妥协。

经营沙拉小吃店Poke Theory的李佐逸同样认为,业主很多时候都占上风,租户一般上都是无能为力。例如,若业主要进行装修工作,可随时要求租户停业,并且不给予赔偿。

此外,许多商家申诉,业主在调整租金方面不透明,他们不会在租约中列明涨幅顶限,让商家难以作出预算。

李佐逸透露,中央商业区的办公人潮未恢复,公司旗下一间市区店面的生意大受影响,但业主竟然要求收取更高租金,他因此决定不续约。

专家:零售业生态系统改变才能解决双方矛盾

针对诸多租约不公平的例子,受访专家认为,零售业的整体生态系统或要彻底改变,才能在根本上解决双方的矛盾。

莱坊零售物业部主管徐伟杰说:“要解决这个不平衡的问题,就必须检讨零售业的整个系统,让所有利益相关者如业主、租户、金融业者和政府等共同达成协议,以在这个充满挑战的环境下帮助该领域生存和发展。商业协议由业主拟定,租户有较少说话权,并处于劣势。因此,政府作为监管者,或许应该在必要时通过立法协助租户。”

徐伟杰指出,随着电子商务的兴起,以及商场缺乏有趣概念吸引购物者,租户将没有能力支付高昂的固定租金。实体零售店或可采取较灵活的租金结构,让更高的租金比率同营业额挂钩,其余才是补贴共同服务费用的基本租金。这有助于推动租户去吸引客户,并鼓励业主推出更多宣传和促销活动,以及改善商场设施。

公平租约工作委员会早前向政府提呈15项建议,这包括订立公平租约法令,让业主不得限制租户在租约期间或租约结束后在商场附近营业,以及为保证金数额设限,一年租约的保证金最多相当于一个月基本租金,总额不超过三个月基本租金。

在增加信息透明度方面,委员会提议创建公共租金数据库,并每月更新资料。如果业主规定租户提供每月销售数据,租户也有权要求业主提供关于商场的具体资料,如生产力和业务表现等。

该委员会由新加坡工商联合总会(SBF)旗下中小企业委员会(SMEC)、新加坡中小企业商会(ASME)、新加坡餐饮业协会(RAS)、新加坡零售商协会(SRA),以及非正式组织新加坡租户公平联合会(SG Tenants United For Fairness)的代表组成。他们联合为属下超过1万个本地企业发声。

新加坡餐饮业协会发言人说,委员会在提出建议时参考了澳大利亚、香港、英国和美国的做法。其中,澳洲早在1995年立法监管零售和商业租约,但这并没有削弱业主和租户之间的市场合作关系。

发言人指出,冠病疫情期间,澳洲的零售商协会和购物中心理事会等组织甚至积极进行商谈,以制定一套行为守则,在这个非常时期监督业主和租户的行为。

英国政府也在冠病期间制定了类似澳洲的行为守则,为监管商业房地产利益相关者的关系提供指导。其中一项原则是要求各方促进协作和提高透明度,因为大家都是商业伙伴,而并非对手,且有着在疫情以外让生意持续运作的相同利益。

高纬环球(Cushman & Wakefield)东南亚区研究部主管李敏雯指出,公平租约工作委员会提出的一些建议,如让终止合约条例无约束力,可能违反自由市场原则并具约束性。这将让业主无法根据结构性变化如电子商务崛起做出快速回应。

她提醒,立法提案必须同时照顾到租户和业主的利益,确保生态环境以可持续的方式和谐运作。 

扬基蜡烛(Yankee Candles)新加坡代理商Pure Senses董事长黄忠炜是公平租约工作委员会的委员之一。他透露,委员会很明确地向相关政府部门表明,五年前推出的公平租约框架在执行上属于志愿性质,因此无法有效发挥作用。

黄忠炜认为,政府正认真考虑委员会的反馈,近期也会派代表参与讨论。至于政府最终会采纳哪些建议,或是通过什么形式推行则尚未确定。

业主与租户之间存在相互关系,如果租户做得好,业主也将受惠。如果业主不愿在艰难时期帮租户一把,相信这段商业关系也不会维持太久。

奥特国际公司位于乌节路的新店面本月开张。黄德群受访时没有透露具体租金额,但他表示,相较于过去的水平,业主现在提出的租金较为合理。

他说:“本地零售租金之前已达到顶峰,让商家很难生存下去。如今这场疫情把价格打回原形,租金下降至比较能接受的水平。我也发现业主的态度和以前分别很大,过去只有他们可以挑你,现在双方在各方面都比较好商量。”

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